De Nederlandse jurist en projectontwikkelaar Friso de Zeeuw is van mening dat de ambities op het vlak van gebiedsontwikkeling en woningbouw in Nederland moet worden bijgesteld. In het verleden konden de gemeente, publieke consortia en private consortia grotere gebieden binnen de stadsgrenzen redelijk snel vrijmaken door bedrijven uit te kopen, oude panden te slopen, bodemsanering door te voeren en infrastructuren te verleggen. De herontwikkeling van dit stedelijke gebied kon dan met een ‘schone lei’ starten door verouderde bebouwing te verwijderen en nieuwbouw te plegen.
Investeringsklimaat?
In de huidige economie ontbreekt het geld om vooraf in deze grotere projecten te investeren. Hierbij is ook de trend ontstaan dat de geplande projecten doorgaans kleinschaliger zijn en een langere uitvoeringsfase bevatten. Ook is het van belang dat de nieuwbouw zoveel mogelijk geïntegreerd met de bestaande omgeving waar een aantal (Industriële) ondernemingen nog lang aanwezig zullen zijn wint aan belang. Tijdelijke of permanente functiemenging krijgt hier een nieuwe inhoud door hergebruik van bestaande bebouwing in combinatie met nieuwbouw.
Veranderende economie
Volgens de Zeeuw is het systeem failliet gegaan doordat men verslaafd was aan de verkeerde incentives. Door het veranderende economische klimaat werken bepaalde dingen niet meer. Zo werden in de grootstedelijke gebieden het tekort in de grondexploitatie opgevangen door de opbrengst uit de grond waarop kantoren werden gebouwd. Nog steeds is het mogelijk om winst te behalen op de grondexploitatie, zij het in mindere mate. Hierdoor zijn grondbedrijven van het principe afgestapt om de winsten af te dragen aan de algemene dienst. Tegenwoordig moeten marktpartijen dus eigen risicodragend kapitaal investeren om de projecten tot een goed einde te brengen.
Oude procedures
Een ontwikkelingstraject van een nieuwe locatie kwam in het verleden vrij snel in beeld bij stedebouwkundige projecten, Om dit te bereiken werden stedenbouwkundigen of stedenbouwkundige bureaus, soms in competitieverband, aan het werk gezet. Hierdoor waren de uitgewerkte stedenbouwkundige visies al beschikbaar zonder dat men goed nagedacht had over de doelgroep, de planeconomie, het concept en het programma. Het implementeren van deze details moest meestal achteraf plaatsvinden zodat en vertragingen in de projecten ontstonden.
Nieuwe procedures
De Zeeuw is van mening dat het zwaartepunt nu meer bij de gemeenten ligt. Hierdoor moet de relevantie meer komen te liggen op het vraaggericht werken. Echter moet men hier wel de vraag stellen of alleen de gemeente het overzicht heeft en hierop een keuze moet maken op basis van publieke investeringen. Door de externe factoren van de markt er vooraf bij te betrekken ontstaat er meer inzicht of een project wel kansrijk is. Voor particuliere initiatieven geldt een gelijksoortige procedure. In een dergelijke procedure moet de gemeente vooraf haar mate van betrokkenheid duidelijk definiëren. Is de gemeente een mede-initiatiefnemer van het project of is de gemeente alleen maar een faciliterende organisatie? Voor de gemeente geldt dat er alleen reden voor interveniëren in publieke investeringen is als er sprake is van een grote maatschappelijk urgentie. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren als het om een prominente locatie gaat of bij evidente verloedering van de omgeving.
Als de gemeente de regie neemt in een lean and mean-proces wordt de volgorde van procedures omgedraaid. Zo zal men eerst op basis van de eigenschappen van de doelgroepen het gebied en het concept eindproduct definiëren. Zo wordt eerst het gewenste woonmilieu vastgesteld waarbij tevens veel aandacht wordt gegeven als facilitaire voorzieningen, aankleden van openbare ruimten en mogelijkheden voor bedrijfsvestiging. Op basis hiervan kan men een eerste inzicht krijgen in de kosten, de opbrengsten en de realisatietijd. De letterlijke definitie van conceptontwikkeling dus. In een dergelijke procedure is natuurlijk ruimte voor de participatie van stedenbouwkundigen. Hierbij is het wel de voorwaarde dat zij niet al te gedetailleerd te werk gaan maar eerst met ruwe schetsen de potenties van het gebied in beeld brengen. Hierdoor zal uiteindelijk een stedenbouwkundig plan ontstaan op basis van kwalitatieve eisen en hoofdlijnen.
Een definitief bestemmingsplan
In een dergelijk proces is het de kunst om het bestemmingsplan zo lang mogelijk flexibel en globaal te houden. Hierbij moet eerst concreet worden gemaakt wat er concreet op een bepaalde plek daadwerkelijk gebouwd gaat worden. Met een voorlopig ontwerp kan men de informatie over de woningen, openbare ruimten, maatschappelijke voorzieningen en bedrijvigheid al duidelijk in beeld brengen. Als al deze zaken goed in kaart zijn gebracht kan de uiteindelijke juridisch-planologische uitwerking plaatsvinden met een bestemmingsplan of een projectbesluit als resultaat. Steeds meer gemeenten hebben inmiddels al aangegeven dat zij met de stedebouwkundige projecten deze manier van werken willen gaan hanteren. Echter moet men wel beseffen dat de politieke en juridische cultuur met betrekking tot bestemmingen en voorschriften diep is geworteld. En dan moet men ook nog eens rekening houden met de talloze bezwaren van rechtszekere tamboererende bezwaarmakers…
Hans Middendorp is consultant Water, Strategie en Ruimtelijke ontwikkeling. Hans adviseert vooral waterschappen, provincies en gemeenten.
Reacties