De positieve kant van klantgericht bouwen
Als het de kleinschalige (Lokale) Ruimtelijke Ontwikkeling betreft, heeft de betreffende gemeente werkelijk de sleutel in handen. De laatste jaren is de bouwwereld enorm veranderd en worden er geen woningen met honderden tegelijk neergezet. Het lijkt er op dat onder invloed van de kredietcrisis is de bouwproductie in Nederland vrijwel tot stilstand gebracht. De binnenstedelijke gaten worden nauwelijks meer opgevuld en de verkoop van grond bij uitleglocaties stagneert. Ook gemeenten zien hun ambities op het gebied van Ruimtelijke Ontwikkeling als sneeuw voor de zon verdwijnen met als gevolg dat de projecten volgens de ‘oude stijl’ geen levensvatbaarheid meer hebben.
Echter is met maatwerk nog steeds heel veel mogelijk voor de gemeenten. “Klantgericht Bouwen is een strategie die gemeenten helpt om door de crisis te komen”, zegt Hans Middendorp, specialist in Klantgericht Bouwen. "En voor avontuurlijke kopers blijkt de crisis juist een ‘blessing in disguise’! Eindelijk een einde aan de dictatuur van het rijtjeshuis, en ruimte voor bijzondere woonwensen".
Klantgericht bouwen
Vanuit het perspectief van de gemeente is het klantgericht bouwen een proces van woningbouw en grondexploitatie waarbij de huizenkoper centraal staat. Het klantgericht bouwen was jarenlang een niche die maar niet tot volle bloei wilde komen. Echter door de kredietcrisis is deze vorm van bouwen meer rendabel dan ooit. Het voormalige ministerie van VROM had geruime tijd geleden de doelstelling gesteld om minimaal één-derde van de nieuwbouw te realiseren met particulier opdrachtgeverschap (PO). Ondanks dit voornemen bleven de projectontwikkelaars de markt domineren door het bouwen van eenvoudige rijtjeshuizen en klein twee-onder-één-kap woningen.
Op internet zijn talloze voorbeelden van het Klantgericht Bouwen te vinden. Hierbij worden de verschillende vormen van particulier opdrachtgeverschap (PO), collectief particuliere opdrachtgevers (CPO) en mede-opdrachtgeverschap (MO) uitgebreid toegelicht. Ook kan men kennis maken met kleinschalige wijkontwikkeling met 20-30 woningen uit een catalogus of projecten van bouwgroepen met een eigen architect. Hierbij blijkt ook dat veel starters door middel van zelfbouw aan hun eerste woning komen.
Gemeentelijke begeleiding
Ondanks dat de huizenmarkt volledig stil is komen te liggen is de gemeente Woerden er toch in geslaagd om bouwgrond succesvol te ontwikkelen. De wijk ‘De Riethof’ in het ‘Waterrijk’ staat op de nominatie om het spraakmakende groene gezicht van Woerden te worden. Inmiddels heeft men, binnen hetzelfde CPO concept, zelfs een tweede uitgifte van grond gerealiseerd omdat de kavels in de Riethof zeer geliefd zijn. Het succes is grotendeels te danken aan het opbouwen en onderhouden van een goede relatie met alle deelnemers en partijen. Hierbij wordt natuurlijk ook rekening gehouden met het feit dat de benadering van een vereniging van particuliere opdrachtgevers meer energie verlangt dan de benadering van een projectontwikkelaar.
De zelfbouwers in dit project worden begeleid door Christel Mulder: “CPO De Riethof was een geweldig uitdagend en creatief proces. In het begin waren er nog geen duidelijke procedures binnen het gemeentehuis, bijv. hoe om te gaan met de vele vragen die particuliere opdrachtgevers vaak hebben. Er is veel maatwerk nodig, waarbij open communicatie, wederzijds onderling vertrouwen en geloof in het project voorop moeten staan”.
Zelfs als de vereniging van opdrachtgevers (VVO) is opgericht zal de begeleiding intensief moet worden uitgevoerd. Een gemeente organiseert de klassieke voorlichtingsavonden en behandeld de bezwaren op een wijziging in het bestemmingsplan. Hierbij zal de gemeente in nauwe samenwerking met de VVO, zoveel mogelijk proactief handelen. Door het hanteren van dit concept wordt een meerwaarde voor de gemeente gerealiseerd. Als de kavels volgens de financiële planning verkocht worden en de huizen in een normaal tempo worden ontwikkeld is dit weer gunstig voor de gemeentelijke WOZ belasting. Hierbij heeft men de verwachting dat particuliere opdrachtgevers niet zo snel willen verhuizen hetgeen weer goed is voor de sociale structuur.
Een andere gemeentelijke insteek
Het Homeruskwartier in Almere is een project met een grote variatie in het type kavels. De gemeente Almere was al geruime tijd bezig met het concept Klantgericht Bouwen. De verkoop van ongeveer 700 kavels in twee jaar tijd was echter wel een doorbraak. Zo probeert Almere de geïnteresseerde particulieren zo optimaal mogelijk te begeleiden. Een voorbeeld hiervan is de ‘Kavelwinkel’ wat één centraal loket is waar alle zaken direct geregeld kunnen worden. Hiernaast geeft Almere ook de zogenaamde kavelpaspoorten uit waarin de randvoorwaarden helder worden omschreven. Iedere zelfbouwer is hierdoor op de hoogte van bijvoorbeeld het bebouwde oppervlak en het bouwvolume.
Hierbij is Almere van mening dat het Klantgericht bouwen ook werkelijk klantvriendelijk bouwen betekend. Zo zal de gemeente zaken die niet in het bestemmingsplan onmiddellijk verbieden, maar zullen zij kijken welke mogelijkheden er zijn voor een goede oplossing. Hiernaast biedt de gemeente Almere ook een mix aan stimuleringsregelingen zoals bijvoorbeeld de koopgarant regeling of het verstrekken van een renteloze voorfinanciering in aanloop naar de definitieve hypotheek. Ook wordt hierbij gedacht aan een goede voorlichting c.q. training op het gebied van de wet- en regelgeving aan aspirant opdrachtgevers.
Trends in Klantgericht Bouwen
’Wij zien dat veel meer gemeenten nu actief nadenken over Klantgericht Bouwen.’, bevestigt Middendorp. De gemeente neemt nu vaak zélf de regie bij kleinschalige projecten als stedelijke vernieuwing of nieuwbouwlocaties. Hierbij moet de gemeente zelf al initiatieven nemen voordat de projectontwikkelaars, corporaties of particulieren met ideeën komen. Ten tweede zal de gemeente bij het concept klantgericht bouwen het proces helder moeten structureren. Hierbij moet de gemeente een duidelijke visie uitdragen en zal de gemeenteraad voldoende draagvlak moeten bieden. De gemeenteraad zal moeten streven naar een heldere besluitvorming zodat het particuliere opdrachtgeverschap ook daadwerkelijk mogelijk wordt gemaakt.
Als derde adviseert Middendorp de gemeenten goed te leren en gebruik te maken van de ervaringen die elders worden opgedaan. Zo is het aantrekken van externe kennis, zoals een bureau met concrete ervaring, zeer aantrekkelijk voor een gemeente. Het kan zeer veel tijd en kosten besparen als het wiel niet elke keer opnieuw moet worden uitgevonden. En als je als gemeente toch over de gemeentegrenzen kijkt, breng dan ook gelijk eens een bezoekje aan de verschillende projecten in de andere gemeenten.
. Hans Middendorp is specialist Klantgericht Bouwen en business consultant Strategie, Water en Ruimtelijke Ontwikkeling. *Arne Swart en *Christel Muller zijn interim projectleiders in dienst van Balance - Advies+Projecten+Interim. Balance is betrokken bij lopende projecten Klantgericht Bouwen in Almere, Woerden en Apeldoorn. Klik hier voor informatie over de dienstverlening van Balance - Advies | Projecten | Interim.Hans Middendorp is consultant Water, Strategie en Ruimtelijke ontwikkeling. Hans adviseert vooral waterschappen, provincies en gemeenten.
Reacties