Waterwonen in de Stadshavens van Rotterdam

Waterwonen in Nederland

Het ‘Waterwonen’ staat in Nederland de laatste jaren in het middelpunt van de belangstelling. In ons kleine landje hebben we te maken met een hoge bevolkingsdichtheid, een hoge graad van verstedelijking en een chronisch tekort aan bouwgrond. Wat we in Nederland wel hebben is een enorm veel oppervlaktewater dat eigenlijk alleen wordt gebruikt voor de recreatie en de natuur. Met waterwonen maken we optimaal gebruik van de beschikbare locaties en het is ook nog eens modern, veilig, comfortabel en vooral duurzaam. En wees eerlijk: Je gaat toch liever met het roeibootje naar de kruidenier in het dorp dan met jouw Fiat Panda naar de supermarkt in een grote stad? Het waterwonen past helemaal in deze moderne tijd!

Rotterdamse havens

Rotterdam is toch wel de havenstad van Nederland. Door de gehele stad treffen we aan de oevers van de Nieuwe Maas talloze stadshaventjes aan die optimaal kunnen worden benut voor het waterwonen. Ook is Rotterdam een grote en moderne stad die gebruik maakt van innovatieve oplossingen om de klimaatveranderingen en de daarbij behorende wateroverlast het hoofd te bieden. In 2010 heeft de Technische Universiteit Delft in opdracht van de gemeente Rotterdam een uitvoerig woningmarktonderzoek gedaan naar de mogelijkheden van het waterwonen in het rivierengebied en de stadshavens van Rotterdam. Het voortschrijdende woningtekort en het tekort aan bouwlocaties is voor de gemeente Rotterdam een groot probleem. Het innovatieve beleid van de gemeente Rotterdam heeft hierdoor al geleidt tot prachtige innovatieve oplossingen op het gebied van waterwonen.Denk hierbij aan het drijvende hotel de SS Rotterdam, de evenementenlocatie het Drijvend Paviljoen, het AutArk Homeproject, het innovatiecentrum Aqua-Dock en het Drijvend Groen project. Inmiddels is er ook een start gemaakt met een aantal projecten waarbij het wonen op water centraal staat. Een voorbeeld hiervan is het Havenlofts project in de Nassauhaven, Door dit soort innovatieve oplossingen heeft Rotterdam zich op de kaart gezet als klimaat metropool. Het waterwonen in de stadshavens past uitstekend in het moderne toekomstbeeld van Rotterdam. Deze vorm van wonen zal een nieuwe impuls brengen aan het culturele karakter van Rotterdam en zal bovendien creatieve en innovatieve bewoners aantrekken.

Overzichtskaart locaties waterwoningen in Rotterdam Bron: Verkenning Drijvend Bouwen in Buitendijks Rotterdam (2011).

Succesfactoren bij Waterwonen

Tijdens het evaluatieproces van de zeven waterwoonprojecten in 2012 kwam naar voren dat vier van de zeven projecten al in de planfase waren stil gelegd (Riverstone, IJsseldelta, Westflank Haarlemmermeer en Zandmeren). Hierbij werd duidelijk dat het waterwonen als een extra waren toegevoegd aan het ontwikkelingsproject voor dat bepaalde gebied. Het gevolg hiervan is dat als het gehele project tegenslag ondervindt, de extra’s (risicovolle componenten) om financiële redenen vaak worden geschrapt. Het project Marina Olderhuuske werd wel volledig gerealiseerd maar kreeg een sterk afwijkend concept: Recreatie in plaats van permanente bewoning. Onder invloed van de slechte marktomstandigheden worden de twee resterende waterwoonprojecten, IJburg en De Zandmeren, gefaseerd uitgevoerd.

Het realiseren van waterwoonprojecten zit vaak vol risico’s. In tegenstelling tot de reguliere woningbouw, waar men mikt op een brede doelgroep, zijn de waterwoonprojecten slechts bedoeld voor een kleine doelgroep. Hiernaast moet men rekening houden met intensieve kopersbegeleiding, het realiseren van een breed maatschappelijk draagvlak en het oplossen van technische uitdagingen met betrekking tot de infrastructuur (Bereikbaarheid) en de nutsvoorzieningen. Hierbij is de juridische status van de waterwoning (Roerende zaak of onroerende zaak) van groot belang bij het aanvragen van een hypotheek of de verplaatsbaarheid van de woning.

Het concept waterwoningen is nog betrekkelijk nieuw waardoor vertragingen kunnen ontstaan bij het opstarten van projecten. Door de nog onduidelijke wetgeving zullen de meeste lokale overheden een lang proces moeten doorlopen om überhaupt een bouw- of woon-vergunning af te geven. Hiernaast hebben financiële dienstverleners, in verband met de juridische staat van de waterwoning, moeite met het verstrekken van een hypotheek. Over het algemeen kunnen waterwoningen worden aangemerkt als bouwwerk zoals dit in de woningwet is omschreven. Echter voor het initiëren van waterwoonprojecten is het bouwbesluit niet voldoende. Hier zullen gemeenten en misschien wel de Rijksoverheid duidelijkheid moeten verschaffen over het te hanteren toetsingskader, zoals bijvoorbeeld de Nederlandse Technische Afspraak 8111.

Leerpunten

Bij het opzetten van een waterwoonproject is het vooraf zeer belangrijk om de potentiële kopers en de omwonenden helderheid te verschaffen over de technische specificaties, de omvang en de duur van het project. Vooral het exacte ontwerp van de waterwoning en hoe deze in de omgeving worden opgenomen zijn hierin aandachtspunten. Hierbij moet het waterwoonproject vanaf het eerste moment goed gepositioneerd worden in de markt en daarbij de flexibiliteit bieden om aan de individuele eisen en wensen van de toekomstige kopers in te spelen. Het is om deze reden zeer aan te bevelen om voorafgaande aan het opstarten van het project een uitvoerige analyse te maken van de markt, de gevolgen voor de omgeving en de gevolgen voor de natuur.

Het wonen op water is eigenlijk bedoeld voor een hele specifieke doelgroep. Alleen als het project gericht is op deze doelgroep, heeft het een kans van slagen. Zo zal het waterwonen in de stadshavens van Rotterdam zich specifiek moeten richten op trendsettende dertigers en veertigers, die een hogere opleiding hebben genoten en een bovenmodaal inkomen hebben. Echter voor het waterwonen in een plattelandsgemeente zal men zich moeten richten op moderne en hoger opgeleide veertigers en vijftigers die, na een stressvolle werkdag, de rust van het leven willen opzoeken. Heeft men het over een waterwoonproject in een recreatieve omgeving zoals de Kagerplassen of de bossen op de Veluwe, dan zal het project gericht moeten worden op hoog opgeleide vijftigers die zich op de pensioen aan het voorbereiden zijn. De omgeving waar het waterwonen geïnitieerd wordt heeft dus een duidelijke invloed op de doelgroep.

Ook dient er duidelijkheid te worden verschaft op de juridische status van de waterwoningen en de mogelijkheden om de aankoop hiervan te financieren. Heeft de gemeente de juiste vergunningen verstrekt voor permanente bewoning, wordt het juiste bouwbesluit gehanteerd en hebben de waterwoningen de status van ‘onroerende zaak’? Dan nog moet er ook duidelijkheid komen of men te maken heeft met een zogenaamd ‘waterkavel’ dat in eigendom van de koper komt en welke stem de waterschappen of rijkswaterstaat hierop heeft.

Een droom van een ontwerp

De eerdere waterwoonprojecten zijn een uitstekende leerschool geweest. Vooral het uitbalanceren van de waterwoningen bleek een enorme opgave te zijn. Sommige bewoners hadden namelijk veel zwaar meubilair aan één zijde van de woning staan waardoor de waterwoning scheef in het water kwam te liggen. Een probleem hierbij was dat de bewoners geen opdracht gaven (Luiheid of besparing?) om de woning weer waterpas te brengen door het aanbrengen van een ballast volume in de betonnen onderbak van de woning. Ook bleek het gebruik van de kleur wit, die zeer populair was bij de architecten en de potentiële kopers, een volledige misser te zijn. De onvermijdbare algengroei kleurde in korte tijd de onderzijde van de waterwoningen groen. Ook werd na verloop van tijd duidelijk wie zijn waterwoning goed onderhield en wie dit niet of minder deed. De helderwitte kleur bleek hierdoor zowel een maatschappelijke als technische indicator te zijn voor het gedrag van de eigenaar van de waterwoning. Een ander belangrijk knelpunt bleek de infrastructuur rond de waterwoningen te zijn. Zo zal men in een nieuw project ook rekening moeten houden met de aanleg van een goede aanrijdroute en voldoende parkeerplaatsen voor of bij de waterwoningen. Ook zal men in de infrastructuur duidelijk rekening moeten houden met de eisen en de wensen van de nutsbedrijven en hulpdiensten.

Aan de andere kant biedt het waterwonen ook enorm veel voordelen. Het bouwrijp maken van de kavel is, behoudens de aanpassingen aan de oever, nauwelijks nodig. Hierbij is de bouw van de waterwoningen niet belastend voor de omgeving omdat deze woningen simpelweg op een andere locatie gefabriceerd kunnen worden. Zo zijn de waterwoningen van IJburg gefabriceerd in Urk en daarna naar hun permanente locatie versleept. Op de gestandaardiseerde drijflichamen, doorgaans betonnen bakken, kan men betrekkelijk snel een prefab-woning realiseren. In korte tijd kunnen dus gehele wijken met waterwoningen gerealiseerd worden. Ook het concept ‘verhuizen’ wordt geheel anders ingevuld. Bij een verhuizing kan men gewoon de totale woning naar een nieuwe locatie laten slepen.

Ook is het belangrijk dat de bewoners een bootje bij de waterwoning kunnen aanmeren en dat de waterrijke omgeving ook mogelijkheden biedt voor watersportrecreatie. Natuurlijk is dit bootje belangrijk voor de recreatieve doeleinden, maar tegelijkertijd ook praktisch voor het onderhoud aan de waterwoning. Met de waterbeheerder moet dus gekeken worden naar de bereikbaarheid over water van de waterwoningen en de gevolgen van dit waterverkeer voor de omgeving. Hierbij moet met de waterbeheerder uitvoerig worden over de waterkwaliteit rond en onder de waterwoningen. Op het waterkavel moet namelijk voldoende diepgang zijn zodat er een goede doorstroming plaats vindt.

Technische randvoorwaarden

Het technische ontwerp van de waterwoningen wijkt in grote mate af van het technische ontwerp van de standaard bouwprojecten op land. Het aanleggen van een fundatie is niet nodig omdat de waterwoningen op een drijvend lichaam worden gerealiseerd. Hierbij moeten de aansluitingen van de nutsbedrijven bestand zijn tegen zowel hoge als lage temperaturen en moeten deze aansluitingen flexibel zijn omdat de waterwoningen constant bewegen als gevolg van de mogelijke fluctuaties in het waterpeil en de golfslag van grotere schepen. Ook moet men goede mogelijkheden bieden voor het stabiliseren en het waterpas krijgen van de waterwoningen. Hier kan men bijvoorbeeld denken aan ballasttanks of secundaire drijflichamen.

Waterwonen in IJburg

Bij het waterwoonproject IJburg konden de toekomstige bewoners zelf hun waterwoning ontwerpen. Het gevolg was dat er enorm veel enthousiasme onder de nieuwe eigenaars ontstond met als gevolg een grote verscheidenheid aan woningen die gerealiseerd zijn op gestandaardiseerde drijflichamen. Deze waterwoningen liggen aangemeerd aan een netwerk van steigers waarin ook de voorzieningen van de nutsbedrijven zijn verwerkt. De leidingen en de aansluitingen van de nutsbedrijven zijn hierdoor goed bereikbaar voor onderhoud en kunnen hierbij goed beschermd worden tegen de klimatologische invloeden. Omdat de waterwoningen aan steigers zijn afgemeerd bestaat er geen mogelijkheid om de auto voor de deur te kunnen parkeren. Bewoners van de waterwoningen kunnen hun auto in de parkeergarage van het aangrenzende appartementencomplex parkeren en moeten van hieruit lopend naar hun waterwoning. Een nadeel hiervan is dat men met de zware tassen gevuld met de wekelijkse boodschappen over de steigers naar de waterwoning moet lopen. Dit zal zomers niet zo’n probleem zijn, maar in de winter kan dit best wel eens een enorme opgave zijn. Het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke voorzieningen, zoals de steigers, de aan- en afvoerleidingen en de noodpompen voor calamiteiten ligt bij de Vereniging van Eigenaren.

 

Waterwonen in de Nassauhaven Rotterdam

In tegenstelling tot het waterwonen in IJburg waar rust en recreatie centraal staan, biedt het waterwonen in de Nassauhaven in Rotterdam een totaal ander aspect. Hier woont men in een stadshaven dicht bij het centrum van Rotterdam waardoor de stadse levendigheid, de recreatie op het water en de rust van het waterwonen optimaal gecombineerd wordt. Deze waterwoonwijk heeft door zijn uitstraling en het innovatieve karakter voor een opleving van het oude en verlaten industriële havengebied gezorgd. De gemeente Rotterdam heeft daarom ook verschillende visies ontwikkeld voor het waterwonen in andere ‘verlaten’ stadshavens. Ook staan de gemeente en het havenbedrijf open voor initiatieven van marktpartijen in de stadshavens. Voorwaarde is wel dat de waterwoonprojecten op korte termijn haalbaar en kansrijk zijn. Echter zal de gemeente Rotterdam eerst een duidelijke keuze moeten maken met betrekking tot de gebiedsontwikkeling. In 2013 heeft de gemeente Rotterdam aan diverse marktpartijen advies gevraagd over het waterwonen in de Rijnhaven mogelijk is. Wel is duidelijk dat Rotterdam actief heeft ingezet op het waterwoonproject in de Nassauhaven. Dit project wordt gezien als een leerervaring zodat men in de toekomst dit soort projecten grootschaliger kan inzetten. Vooral op het gebied van architectuur, beheer, exploitatie, stedenbouw, technologie en veiligheid wil men voldoende ervaring opdoen om toekomstige projecten in goede banen te leiden.