'Zelfbouwer beschermen tegen risico's: Krokodillentranen!

Het moet toch niet gekker worden! Corporaties en ontwikkelaars willen zelfbouwer beschermen tegen 'incourante woning'. Wat een krokodillentranen! Het antwoord ligt in een grotere regie-rol voor de gemeenten.

13 mei 2013 - In de nieuwsbrief Gebiedsontwikkeling van mei 2013 staat een column met als titel: 'Zelfbouw en Ethiek'. De strekking van het betoog is dat 'de onwetende zelfbouwer tegen zichzelf moet worden beschermd, want anders bouwt hij/zij misschien een incourante woning'. En: 'alleen corporaties en ontwikkelaars hebben de expertise wat courant is en wat niet, maar gemeenten zouden er juist belang bij hebben om de zelfbouwer op te zadelen met de risico's.'

Wat een krokodillentranen! Projectontwikkelaars en corporaties maken zich zorgen over de incourante woningen die de zelfbouwers  massaal zouden bouwen, en over winstbejag bij gemeenten. Wie mij een beetje volgt, weet dat volgens mij het antwoordt juist ligt in een grotere regie-rol voor de gemeenten. 

Citaat: "Zelfbouw is populair vanwege de crisis in de markt. Maar zeker ook door de ideologische transitie van een aanbodgestuurde ontwikkelmarkt van gemeenten, ontwikkelaars en corporaties naar een vraaggestuurde waar de ‘eindgebruiker centraal’ staat. Almere is daarvoor het ideologische centrum. En zeker is dat er her en der positieve resultaten worden gehaald. Dat succes heeft echter een keerzijde, zeker in de huidige markt. In de praktijk blijkt namelijk dat bijvoorbeeld een gemeente als Almere zelfbouwers niet duidelijk informeren over het belang van de eventuele courantheid van hun te bouwen woning, voor eventuele verkoop later".



Correctie:  in Almere wordt een flink percentage van de zelfbouw gerealiseerd met cataloguswoningen, tot gruwel en wanhoop van het architectengilde dat juist graag iets bijzonders ontwerpt. Maar ja, die cataloguswoningen zijn natuurlijk wel courant in de markt. En Duivesteijn had er geen bezwaar tegen, integendeel zelfs!


Zelfbouw in Almere

Natuurlijk bouwt een zelfbouwer een woning die 'uniek' is, en dus welhaast per definitie afwijkend van de Grootste Gemene Deler. Ja, ik heb zelfbouw-villa's gezien van 8-9 ton, waar ikzelf voor geen goud zou willen wonen, maar waar de bewoners hun geluk overduidelijk niet op konden, zo geweldig vinden ze hun eigen huis. Die mensen willen echt nooit meer verhuizen, dus waar maak je je zorgen om? En ja, incourant betekent misschien langzamer verkoopbaar maar zeker niet onverkoopbaar. Er ik denk dat er weldegelijk een markt is voor 'unieke' huizen, voor doorstromers die 'iets bijzonders' willen.

Dan heb je naast de 'grote zelfbouwers' ook nog de 'kleine zelfbouwers', die zich verenigen in een CPO om kosten te drukken en toch maatwerk te bouwen. Deze woningen lijken al veel meer op standaardwoningen, want in standaardisatie zit de meeste kostenverlaging. En alle huizen hebben nou eenmaal een keuken nodig, een slaapkamer, een badkamer etc. Het Bouwbesluit voorkomt dat er gekke of gevaarlijke dingen gebeuren. Dus zoveel wijken deze woningen ook weer niet af van wat 'courant' gevonden wordt anno 2013. En wie zegt dat in, zeg 2023, de huidige courante woningen nog steeds zullen courant zijn? De toekomst laat zich nou eenmaal slecht voorspellen.



Maar het betoog gaat nog verder, de schrijver wijst met een beschuldigende vinger naar de gemeenten. Want 'gemeenten zouden de zelfbouwers onvoldoende informeren over de risico's, en er alleen maar op uit zijn om bouwgrond te verkopen met winst.' Nog een citaat: "... stelling is dat waar zelfbouw is ontstaan vanuit groeiambities en ideologie, ook steeds de drive heeft bestaan om de voorinvestering om tot bebouwbare kavels te komen terug te verdienen. Hier dreigt een pervers mechanisme. Zelfbouw wordt door gemeenten zeker in de huidige markt rooskleuriger voorgesteld. Particulieren worden niet of onvoldoende geïnformeerd over het risico van incourant bouwen". 



Zelfbouw op IJburg

Tja, is het vreemd dat gemeenten tenminste de kosten van het bouwrijp maken, ook willen terugverdienen? Plus liefst nog een beetje meer, om alle 'bovenwijkse voorzieningen' van te betalen. Grondprijzen dalen maar langzaam, omdat gemeenten niet willen afboeken. Dat projectontwikkelaars en corporaties graag zouden zien dat de grondprijzen fors dalen, is vanuit hun 'verdienmodel' volkomem begrijpelijk. Aleen, afboeken betekent dat alle gemeentelijke belastingbetalers samen opdraaien voor het waardeverlies van de bouwgrond. Dus nogal wiedes dat gemeenten er naar streven om de grondprijzen vooral niet te hard te laten zakken. En de grondprijs is zeker ook niet de enige factor die bepaalt of een zelfbouwer aan de slag wil of niet. Er is ook nog crisis, dalende pensioenen, stijgende zorgpremies en oplopende werkloosheid. Want bovenal geldt:"bij gebrek aan vertrouwen, wil niemand bouwen!".

Zelfbouw is een methode (een 'instrument', in ambtenarenjargon) voor een beperkte groep woningzoekenden. Met name interessant voor starters, en voor vijftigers die hun droomhuis willen realiseren. Het zou ook heel interessant kunnen zijn voor 'scheefhuurders', tenminste als je die groep kunt motiveren. Er komt een sociale huurwoning beschikbaar, en de 'scheefhuurder' wordt gestimuleerd om woningbezitter te worden. Met een beetje begeleiding van de corporatie plus de dreiging van verdere huurverhogingen, zou zelfbouw voor deze categorie de komende jaren juist goed kunnen werken...

.